2007年呼和浩特房地产市场分析及投资咨询报告(上下卷)

　　内蒙古自治区的首府呼和浩特市位于内蒙古自治区的中部黄河中上游的土默川平原地带，是自治区政治、经济、科技、文化、教育的中心，是通往蒙古、俄罗斯以及东欧国家的重要桥梁。呼和浩特市总面积达17，224平方公里，城区面积达149平方公里。全市总人口258万，市区人口150多万，是一座以蒙古族为主体，汉族为多数的民族杂居城市。近年来，房地产业在呼和浩特市以一个快速、健康的方式蓬勃发展，逐渐成为呼和浩特市农畜产品加工、能源两大优势产业之后又一支柱性产业。
　　随着经济的快速发展、城市居民人均可支配收入的增加、城市基础设施建设力度的加大以及城市绿化美化亮化工程的实施等多种因素的促进，呼和浩特市房地产市场成为越来越多区外资本投资的热土。呼和浩特房地产投资环境吸引力排在北京、上海、广州、南京四大城市之后，名列第五，吸引力超过了深圳、天津、青岛、宁波和重庆。在国家新政的宏观调节下，呼和浩特市房地产更得以有序的发展。
　　2005年，呼和浩特市房地产市场运行状况良好，全年完成房地产投资34.85亿元，同比增长13.26%，增速比上年同期增长2.9个百分点。呼和浩特市房地产投资增速减缓，连续出台的一系列宏观调控措施，对房地产起到了明显的调控作用。2005年，呼和浩特市房地产完成投资占GDP的2.87%，占固定资产投资的7.74%。1－12月完成土地开发面积比上年同期下降19.5%，土地购置面积比上年同期上升了14.76%。1－12月，房屋施工面积397.34万平方米，同比下降了7.06%，其中新开工面积161.5万平方米，同比下降34.54%，分别比上年同期回落28.08和18.73个百分点；竣工面积152.44万平方米，比上年同期下降2.35个百分点。
　　2006年1－8月呼和浩特市房地产完成投资32.29亿元，与上年同期相比增长了99.08%；占本年计划总投资额的比重为56.94％。从投资结构看，商品房建设投资额25.30亿元，与上年同期相比增长119.42％，占本年计划总投资额的比重为78.35%；其中住宅投资额22.05亿元，与上年同期相比增长109.9％；经济适用住房投资0.82亿元，同比增长67.34％；别墅、高档公寓投资5.37亿元，办公楼投资1.19亿元，同比下降了38％；商业营业用房投资6.02亿元，同比上升106％。与本年1－7月相比，房地产开发完成投资增加了5.94亿元，增长了22.54%。1－8月，呼和浩特市新建商品房实际销售面积86.39万平方米，与上年同期相比下降了11.55%；与1－7月相比增长了13.57%。1－8月商品房实际销售面积占可售面积的比例为38.05%。1－8月商品住房实际销售面积70.47万平方米，与上年同期相比下降了15.5%，与1－7月相比增长了11.86%。本期商品住房实际销售面积占可售面积的比例为85.93%。
　　本报告共十二章。首先介绍了房地产行业的相关概念，其次分析了中国房地产行业的发展槪况、呼和浩特市的经济环境以及呼和浩特市房地产行业的发展现状，再次分别对呼和浩特住宅市场、商业地产及二手房市场做了具体细致的分析，随后对呼和浩特市房地产市场做了销售渠道、投融资分析及未来发展趋势分析，最后详细列明并解析了与呼和浩特房地产相关联的各项政策法规。您若想对呼和浩特房地产市场有个系统的了解或者想投资呼和浩特房地产，本报告是您不可或缺的重要工具。

第一章　房地产概述
　　 1.1　房地产概述
　　　　 1.1.1　房地产的定义
　　　　 1.1.2　房地产的类型
　　　　 1.1.3　房地产业的主要涵盖领域
　　 1.2　房地产的形态与特点
　　　　 1.2.1　房地产的自然形态
　　　　 1.2.2　房地产行业的特点
　　　　 1.2.3　房地产行业对经济和生活的影响
　　 1.3　影响房地产价值的因素
　　　　 1.3.1　影响房地产价格的一般因素
　　　　 1.3.2　影响房地产价格的个别因素
第二章　中国房地产行业发展概述
　　 2.1　2005年中国房地产行业发展回顾
　　　　 2.1.1　2005年中国房地产市场宏观调控分析
　　　　 2.1.2　2005年房地产市场宏观调控的基本精神
　　　　 2.1.3　2005年中国房地产市场形势回顾
　　　　 2.1.4　2005年中国房地产市场小结
　　 2.2　中国房地产行业发展现状分析
　　　　 2.2.1　2006年7月中国房地产市场分析
　　　　 2.2.2　2006年7月中国城市房屋价格分析
　　　　 2.2.3　2006年1－8月中国房地产投资完成情况
　　　　 2.2.4　2006年房地产政策调控集中面及影响
　　 2.3　中国房地产行业的发展瓶颈
　　　　 2.3.1　中国房地产业发展过程中的困境
　　　　 2.3.2　房地产行业市场开发中存在的不足
　　　　 2.3.3　中国房产市场四大问题分析
　　　　 2.3.4　房地产开发过程中的不确定性因素
　　 2.4　促进中国房地产市场发展的对策
　　　　 2.4.1　解决房地产问题的对策分析
　　　　 2.4.2　中国房地产行业主要对策分析
　　　　 2.4.3　完善中国房地产市场的政策建议
第三章　呼和浩特房地产行业经济环境分析
　　 3.1　呼和浩特国民经济与社会发展状况
　　　　 3.1.1　呼和浩特城市概况
　　　　 3.1.2　呼和浩特市经济特征
　　　　 3.1.3　呼和浩特市连续5年GDP增长
　　　　 3.1.4　呼和浩特城市建设和发展
　　　　 3.1.5　呼和浩特各城区发展状况
　　 3.2　呼和浩特宏观政策环境
　　　　 3.2.1　房地产税收政策
　　　　 3.2.2　房地产行业政策
　　　　 3.2.3　房地产金融政策
　　 3.3　呼和浩特产业结构规划
　　　　 3.3.1　呼和浩特市六大产业分析
　　　　 3.3.2　呼和浩特的优势特色产业
　　　　 3.3.3　产业发展带动和推进新农村建设
　　　　 3.3.4　呼和浩特的农业产业化新格局
第四章　呼和浩特房地产行业分析
　　 4.1　“十五”呼和浩特房地产业发展回顾
　　　　 4.1.1　“十五”期间呼和浩特房地产业发展情况总结
　　　　 4.1.2　“十五”呼和浩特房地产的主要经验
　　　　 4.1.3　“十五”呼和浩特房地产业存在的问题
　　 4.2　呼和浩特房地产业发展现状分析
　　　　 4.2.1　2005年呼和浩特房地产市场运行情况
　　　　 4.2.2　2006年1－8月呼和浩特房地产市场现状
　　　　 4.2.3　呼和浩特房地产市场运行的特点
　　　　 4.2.4　呼和浩特房地产市场供应和去化程度
　　　　 4.2.5　呼和浩特房地产的高层建筑开发分析
　　　　 4.2.6　呼和浩特各类物业空置情况分析
　　 4.3　呼和浩特房地产市场价格分析
　　　　 4.3.1　近年呼和浩特房地产价格分析
　　　　 4.3.2　2006年呼和浩特房价持续上涨
　　　　 4.3.3　呼和浩特房价猛涨的原因分析
　　　　 4.3.4　呼和浩特房价过热的影响
　　 4.4　呼和浩特房地产行业土地供需分析
　　　　 4.4.1　呼和浩特土地市场分析
　　　　 4.4.2　2006年呼和浩特土地新政释放大量土地
　　　　 4.4.3　呼和浩特土地开发商现状
　　　　 4.4.4　呼和浩特抬高地价导致房价上涨
　　 4.5　呼和浩特房地产市场存在的问题及对策分析
　　　　 4.5.1　对呼和浩特房地产市场的反思
　　　　 4.5.2　呼和浩特政府促进房地产发展的手段分析
第五章　呼和浩特住宅市场
　　 5.1　住宅行业的相关概述
　　　　 5.1.1　住宅产业的定义
　　　　 5.1.2　住宅产业的特点
　　　　 5.1.3　住宅产业的分类
　　 5.2　美国住宅模式对中国住宅发展的影响
　　　　 5.2.1　中国香港模式与美国模式的比较
　　　　 5.2.2　中国房地产企业现状分析
　　　　 5.2.3　中国房地产企业模式转变的建议
　　　　 5.2.4　中国住宅房地产企业发展走势分析
　　 5.3　呼和浩特住宅市场现状
　　　　 5.3.1　2006年1－4月呼和浩特住宅成交套型情况分析
　　　　 5.3.2　2006年1－5月呼和浩特住宅空置面积比重加大
　　　　 5.3.3　2006年6月末呼和浩特商品住宅价格分析
　　　　 5.3.4　呼和浩特住宅市场中高端产品量化分析
　　　　 5.3.5　呼和浩特各住宅板块市场研究
　　 5.4　呼和浩特住宅市场未来发展趋势
　　　　 5.4.1　呼和浩特住宅市场节能成趋势
　　　　 5.4.2　呼和浩特市将严控商品房供应量并稳定房价
第六章　呼和浩特商业地产
　　 6.1　商业地产概述
　　　　 6.1.1　商业地产的特征
　　　　 6.1.2　商业地产的专业化要求
　　　　 6.1.3　商业地产的分类
　　 6.2　中国商业地产分析
　　　　 6.2.1　2006年中国商业地产快速发展
　　　　 6.2.2　国外开发商挑战中国商业地产旧模式
　　　　 6.2.3　中国商业地产竞争加剧
　　　　 6.2.4　中国商业地产风险凸现
　　　　 6.2.5　商业地产的误区分析
　　 6.3　呼和浩特商业地产发展分析
　　　　 6.3.1　呼和浩特商业地产发展概述
　　　　 6.3.2　呼和浩特市商业铺面市场活跃
　　　　 6.3.3　呼和浩特商业地产的改革
　　 6.4　呼和浩特写字楼市场
　　　　 6.4.1　房地产商转战呼和浩特写字楼市场
　　　　 6.4.2　呼和浩特市写字楼市场供需分析
第七章　呼和浩特二手房市场
　　 7.1　二手房概述
　　　　 7.1.1　二手房的概念及种类
　　　　 7.1.2　二手房专有名词的概念
　　　　 7.1.3　二手房升值的因素
　　 7.2　中国二手房市场分析
　　　　 7.2.1　国内二手房市场呈现四大特点
　　　　 7.2.2　2005年二手房市场概述
　　　　 7.2.3　中国的二手房市场已回暖
　　　　 7.2.4　二手房市场走向的决定因素是供求关系
　　 7.3　呼和浩特二手房市场现状
　　　　 7.3.1　呼和浩特二手房价格上涨
　　　　 7.3.2　呼和浩特市二手房市场成交量上扬
　　　　 7.3.3　呼和浩特二手房信贷分析
　　　　 7.3.4　呼和浩特二手房交易分析
第八章　呼和浩特市房地产市场渠道策略分析
　　 8.1　房地产市场销售渠道的结构
　　　　 8.1.1　直接销售渠道
　　　　 8.1.2　间接销售渠道
　　 8.2　呼和浩特市房地产中介
　　　　 8.2.1　呼和浩特房地产中介模式分类
　　　　 8.2.2　与房地产经纪人制的比较
　　 8.3　房地产广告
　　　　 8.3.1　房地产与广告关系密切
　　　　 8.3.2　当前房地产广告存在的问题
　　　　 8.3.3　房地产广告的整顿
　　 8.4　物业管理
　　　　 8.4.1　物业管理的概念、类型及法律关系
　　　　 8.4.2　房地产与物业管理的关系
　　　　 8.4.3　中国物业管理发展现状
　　　　 8.4.4　约束物业管理发展的立法缺陷
　　 8.5　房地产市场渠道构建中的问题及对策
　　　　 8.5.1　房地产市场渠道构建中存在的问题
　　　　 8.5.2　房地产市场渠道构建策略
　　　　 8.5.3　房地产销售渠道选择比较
　　　　 8.5.4　房地产市场开发商与代理商的渠道矛盾及解决策略
第九章　呼和浩特房地产投资分析
　　 9.1　呼和浩特房地产投资机会
　　　　 9.1.1　呼和浩特房地产市场投资状况分析
　　　　 9.1.2　呼和浩特房地产投资环境吸引力分析
　　　　 9.1.3　大量外资涌入呼和浩特房地产市场投资
　　　　 9.1.4　呼和浩特市房地产四大工程投资项目
　　 9.2　房地产投资风险分析
　　　　 9.2.1　房地产行业的投资风险
　　　　 9.2.2　各类房地产投资风险的差异
　　　　 9.2.3　房地产的风险管理与策略分析
　　 9.3　避免房地产投资盲目性的分析
　　　　 9.3.1　避免房地产投资盲目性的概述
　　　　 9.3.2　把握房地产市场周期波动的必要性
　　　　 9.3.3　关注国家在房地产方面的相关政策
　　　　 9.3.4　定量分析房地产市场波动的方法
　　 9.4　投资建议
　　　　 9.4.1　房地产行业个人投资动机分析
　　　　 9.4.2　房地产投资策略建议
　　　　 9.4.3　国内房地产投资策略分析
　　　　 9.4.4　政策调控下的房地产投资策略
第十章　房地产行业金融分析
　　 10.1　中国房地产行业发展与金融支持
　　　　 10.1.1　1998年以来房地产发展与金融支持
　　　　 10.1.2　房地产金融的现状
　　　　 10.1.3　中国房地产金融存在的问题
　　　　 10.1.4　对中国房地产金融发展的政策建议
　　 10.2　中美房地产金融服务手段的对比分析
　　　　 10.2.1　中国房地产市场金融服务手段分析
　　　　 10.2.2　美国房地产市场金融服务手段分析
　　 10.3　当前房地产融资市场分析
　　　　 10.3.1　中国房地产融资概述
　　　　 10.3.2　房地产融资格局形成的背景
　　　　 10.3.3　目前房地产融资市场的主要特征
　　　　 10.3.4　房地产融资市场的发展走势
　　 10.4　中国房地产投资信托发展模式分析
　　　　 10.4.1　美国房地产投资信托的发展模式
　　　　 10.4.2　中国房地产投资信托发展现状
　　　　 10.4.3　中国房地产投资信托方式的选择
第十一章　房地产行业的可持续发展与前景分析
　　 11.1　房地产业的可持续发展分析
　　　　 11.1.1　房地产业支柱地位的确定
　　　　 11.1.2　房地产业支柱地位的可持续发展
　　　　 11.1.3　房地产业的支柱地位不等同于先导产业
　　　　 11.1.4　房地产业支柱地位的弱点及现实弊端
　　 11.2　中国房地产行业未来趋势
　　　　 11.2.1　中国房地产发展趋势预测
　　　　 11.2.2　中国房地产行业未来发展趋势
　　　　 11.2.3　未来中国房地产价格的发展趋势
　　 11.3　呼和浩特房地产行业未来趋势
　　　　 11.3.1　“十一五”呼和浩特房地产业发展规划
　　　　 11.3.2　呼和浩特市房地产发展状况整体预测
　　　　 11.3.3　呼和浩特房地产业未来发展趋势
第十二章　房地产政策法规分析
　　 12.1　中国房地产业的国家调控分析
　　　　 12.1.1　国务院提出八项措施引导调控房地产市场
　　　　 12.1.2　“国六条”新政对房地产市场的影响
　　　　 12.1.3　《关于做好稳定住房价格工作的意见》
　　　　 12.1.4　中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率
　　　　 12.1.5　《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》
　　 12.2　房地产调控新政的效果与困境
　　　　 12.2.1　新政的效果
　　　　 12.2.2　新政的困局
　　　　 12.2.3　房地产新政要点的正确解读
　　　　 12.2.4　国六条对呼和浩特市房地产市场的影响
　　 12.3　政策法规介绍
　　　　 12.3.1　中华人民共和国土地管理法
　　　　 12.3.2　中华人民共和国城市房地产管理法
　　　　 12.3.3　经济适用住房开发贷款管理暂行规定
　　　　 12.3.4　商业银行房地产贷款风险管理指引
　　　　 12.3.5　协议出让国有土地使用权规定
　　 12.4　呼和浩特市房地产政策法规介绍
　　　　 12.4.1　呼和浩特市土地管理办法（修正）
　　　　 12.4.2　呼和浩特市土地储备实施办法（试行）
　　　　 12.4.3　呼和浩特市城市房地产交易管理条例
　　　　 12.4.4　呼和浩特市城市房地产交易市场管理条例
　　　　 12.4.5　呼和浩特市经济适用住房管理办法
　　　　 12.4.6　呼和浩特市住宅区物业管理办法

图表1　2003－2006年7月国房景气指数及主要分类指数走势
图表2　2004年－2006年7月房地产开发投资完成额及同比增长情况
图表3　2006年1－7月不同用途房地产投资完成额及同比增长情况
图表4　2004年－2006年7月东、中、西部地区房地产开发投资增长率变化情况
图表5　2006年1－7月全国房地产开发投资资金来源情况
图表6　2005年7月－2006年7月房地产开发企业资金来源种类运行趋势
图表7　2004年－2006年7月全国房地产企业土地购置与开发面积同比增长情况
图表8　2005年－2006年7月全国商品房、商品住宅施工面积及同比增长情况
图表9　2005年－2006年7月全国商品房、商品住宅竣工面积及同比增长情况
图表10　2004年－2006年7月全国商品房、商品住宅销售面积及同比增长情况
图表11　2004年－2006年7月全国商品房销售额及同比增长情况
图表12　1999－2006年7月末全国商品房空置情况
图表13　2006年7月全国70个大中城市房屋销售价格指数
图表14　2006年7月全国70个大中城市房屋销售价格指数（续表）
图表15　2006年1－7月房地产综合景气指数及主要分类指标走势
图表16　2003－2006年7月国房景气指数运行趋势
图表17　2006年1－8月全国房地产开发投资完成额
图表18　2006年1－8月房地产综合景气指数及主要分类指标走势
图表19　2003－2006年8月国房景气指数运行趋势
图表20　2006年1－8月房地产开发投资情况
图表21　2006年1－8月房地产开发资金来源情况
图表22　全国商品房建筑与销售
图表23　全国商品房建筑与销售（续表）
图表24　2006年1－8月东部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表25　2003－2006年8月东部地区房地产投资完成额及同比增长率对比情况
图表26　2006年1－8月东部地区房地产开发投资完成额
图表27　2006年1－8月西部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表28　2003－2006年8月西部地区房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况
图表29　2006年1－8月西部地区房地产开发投资完成额
图表30　2006年1－8月中部地区房地产投资完成额及同比增长情况
图表31　2003－2006年8月中部地区房地产开发投资完成额及同比增长率对比情况
图表32　2006年1－8月中部地区房地产开发投资完成额
图表33　呼和浩特2001年－2005年GDP增长图示
图表34　2001年－2005年呼和浩特市居民可支配收入增长图示
图表35　呼和浩特市区人口数量对比图
图表36　呼和浩特市区各区国民生产总值比较图
图表37　呼和浩特市区各区城镇人口可支配收入比较图
图表38　2006年1－8月份呼和浩特市房地产投资情况表
图表39　资金来源构成图
图表40　2006年1－8月呼和浩特土地开发情况
图表41　2006年1－8月呼和浩特土地开发对比图
图表42　2006年1－8月呼和浩特施工房屋构成图
图表43　2006年1－8月呼和浩特住宅施工面积构成图
图表44　2006年1－8月呼和浩特新开工房屋构成图
图表45　2006年1－8月呼和浩特新开工住宅构成图
图表46　2006年1－8月呼和浩特建筑竣工率比较
图表47　2006年1－8月呼和浩特商品房实售面积比较图
图表48　2006年1－8月呼和浩特不同套型房屋产销率
图表49　2006年1－8月呼和浩特各类商品房空置面积构成图
图表50　不同价位住宅销售比例
图表51　呼和浩特房地产供应及去化状况
图表52　近年呼和浩特市各类物业空置情况图
图表53　呼和浩特市住宅市场施工面积与空置面积比较图
图表54　呼和浩特市商业市场施工面积与空置面积比较图
图表55　呼和浩特市房价走势图
图表56　2002年－2005年呼和浩特土地均价表
图表57　2006年1－4月呼和浩特市商品住宅成交套型情况图
图表58　现阶段高端产品市场供应状况
图表59　目前各区域供应楼盘纵览
图表60　2000年－2004年房地产开发投资住宅增幅表
图表61　按可比价格计算的商品房平均价格走势图
图表62　随机误差项的估计结果
图表63　人民币存贷款利率调整表